В критериях понижения платежеспособности русских людей ипотека остается основным драйвером спроса на новостройки и удерживает строительную ветвь на плаву. Но уже с новейшего года программа муниципального субсидирования ставок по жилищным кредитам, вероятнее всего, будет закрыта. Что произойдет с рынком жилища после чего? Участники рынка считают, что ничего ужасного.
В полезности госпрограммы субсидирования ипотечных ставок, которая была запущена в марте 2015 года, на данный момент уже никто не колеблется. Льготная ипотека за полтора года собственного существования дозволила поддержать спрос на жилище и практически не отдала строительной отрасли и рынку недвижимости упасть в глубочайшее пике. Согласно экспертным расчетам, каждый рубль госсубсидий в ипотеку в 2015-м принес в бюджет 11–15 рублей налогов. Такие числа, а именно, называла депутат Госдумы РФ шестого созыва Лена Николаева.
По данным министра строительства и ЖКХ РФ Миши Меня, которые он привел в недавнем телеинтервью, с господдержкой в Рф оформляется каждый 3-ий ипотечный кредит. «Государственная программа субсидирования процентной ставки с момента ее пуска и по этот день является главным локомотивом рынка ипотечного кредитования в секторе новостроек. Мы это лицезреем сначала по возрастающим размерам кредитования в рамках программы», — поделился 1-ый вице-президент Газпромбанка Валерий Серегин.
Льготная ипотека станет рудиментом
В 2017 году, по словам главы Минстроя, программы льготной ипотеки в том виде, в котором она существует на данный момент, уже не будет. «При нынешнем уровне главный ставки Центробанка, которая снижена до 10%, программа не имеет смысла. Напомню, что мы запустили ее в марте 2015 года при очень высочайшей ставке ЦБ — 17,5%. Разница меж субсидированной и коммерческой ставками по ипотечным кредитам на тот момент составляла 5–6 процентных пт. На данный момент дельта — максимум 1,5 пт. При таковой конструкции программа значимой роли не играет», — объяснил Миша Мень. В текущее время малые ставки в рамках программы господдержки в различных кредитных организациях, по словам директора департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость» Юлиана Гутмана, находятся в спектре от 10,7 до 11,99% годовых.
Программа госсубсидирования ипотеки будет работать до Новейшего года. При всем этом почти все участники рынка считают, что опосля ее завершения ситуация на ипотечном рынке значительно не поменяется. «Уменьшение главный ставки привело к удешевлению стоимости фондирования для банков. Потому ежели они и прирастят ставки кредитования, то несущественно, их значения будут так же составлять около 12% годовых, как на данный момент по льготной ипотеке», — считает Валерий Серегин.
О этом в августе текущего года говорил и глава Сбербанка Герман Греф на встрече с президентом РФ Владимиром Путиным. «Если до июня ипотека в основном поддерживалась за счет муниципальных субсидий, то на данный момент начал расти спрос и на вторичном, и на первичном рынках», — произнес Герман Греф. По его словам, понижение ставок до конца года может привести к тому, что в 2017-м субсидий со стороны страны не будет нужно: уровень ипотечной ставки будет ниже 11% годовых. Напомним, что средневзвешенная ставка по выданным с начала 2016-го ипотечным кредитам на 1 сентября 2016 года, согласно данным ЦБ, составила 12,73% годовых, что ниже прошлогодних характеристик на 1,05 п. п.
Спрос на ипотеку в целом растет. По словам Миши Меня, выданная за прошедшие три квартала общественная сумма ипотечных кредитов превосходит показатель прошедшего года на 40%. «Абсолютный рекорд по ипотеке был поставлен в 2014 году, когда люди взяли ипотечные кредиты на сумму 1,76 трлн рублей. В 2015-м ипотека просела до 1,1 трлн рублей. Но в этом году мы можем снова возвратиться к цифрам позапрошлого года», — произнес глава Минстроя. Он также выразил надежду, что активность людей на ипотечном рынке в итоге окажет влияние на количество введенных квадратных метров жилища. По оптимистическому сценарию, как увидел министр, в Рф по итогам года быть может выстроено 80–81 млн кв. м жилища, по пессимистическому — порядка 76–77 млн кв. м. Он напомнил, что прошедший год стал по этому показателю рекордным даже по сопоставлению с русским периодом — было возведено 85 млн «квадратов».
Льготные ставки либо скидки?
В качестве одной из альтернатив, которая может частично восполнить утрату программы госсубсидирования, некие спецы именуют коммерческое субсидирование ставки застройщиками. Сейчас почти все большие девелоперы вместе с банками разрабатывают собственные программы кредитования, снижая ставки по ипотеке на собственных объектах. «В этом случае девелопер компенсирует банку доходы, выпадающие из-за доп снижения процентной ставки», — разъясняет управляющий департамента ипотеки и кредитов агентства недвижимости «Бон Тон» Ольга Шихова. Пока работает льготная ипотека, доп субсидирование от застройщика может приплюсовываться к госсубсидии.
По таковым совместным програмкам ипотечный кредит на отдельные проекты можно взять по ставке от 6% годовых. «Даже ежели вы приобретаете квартиру без доп скидок со стороны торговца, которые сейчас составляют менее 3–5% от стоимости жилища, льготная ипотека от застройщика поможет существенно понизить переплату по кредиту», — говорит Ольга Шихова.
Валерий Серегин считает, что опосля закрытия программы господдержки ипотеки строй компании и банки станут существенно активнее сотрудничать вместе в плане пуска совместных рекламных акций для стимулирования продаж, в том числе по субсидированию процентных ставок. «От реализации программ коммерческого субсидирования процентных ставок выигрывают все: банк осуществляет ипотечное кредитование, застройщик реализует строящиеся объемы жилища, а потребитель в итоге получает фаворитные условия ипотечного кредитования», — разъясняет Валерий Серегин. В качестве примера он приводит програмку, которую Газпромбанк реализует вместе с ГК «Мортон». Ставка по кредиту тут снижена до 8,85% годовых на льготный период, равный двум годам. А малая процентная ставка по дотационным програмкам в банке составляет 7,6% годовых в рублях.
Перечень примеров можно долго продолжать. А именно, банк «Дельтакредит» предоставляет кредит под 8,45% при начальном взносе 20% на 25 лет в ЖК «Новый Зеленоград». На подобных критериях под 9% годовых кредит с господдержкой и доп субсидированием ставки дает Промсвязьбанк в ЖК Sreda и ЖК «Домашний». По таковой же ставке особые условия по програмке кредитования с коммерческим субсидированием в ЖК «1147» дает Россельхозбанк. Ипотеку под 10% на 30 лет можно получить в банке «Зенит».
Совместные программы, по мнению Ольги Шиховой, являются к тому же доборной демонстрацией надежности и денежной стабильности застройщиков. «На такие акции могут пойти лишь те компании, у каких довольно собственных средств на стройку объектов. Банки со собственной стороны кропотливо инспектируют застройщика и всё, что касается жилых комплексов, на которые распространяются льготы», — говорит риелтор.
Вообщем, не все спецы относятся к коммерческому субсидированию ипотеки с огромным оптимизмом, считая его всего только рекламной фишкой. «Субсидирование ставок в основном работает как маркетинговый ход. Ежели клиент выбирает субсидирование ставки застройщиком, то ему, обычно, не предоставляется скидка, а это нередко не устраивает клиентов», — отмечает управляющий ипотечного центра компании Est-a-Tet Алексей Новиков. По наблюдениям риелторов компании «ИНКОМ-Недвижимость», субсидированная ипотека от застройщика не чрезвычайно популярный продукт посреди покупателей, так как в итоге снижение застройщиком процента по ипотеке отражается на стоимости лота. «В итоговом пересчете выгоднее получать квартиру с значимым дисконтом и ставкой от 10,7 до 11,99% годовых, чем субсидировать ставку, на самом деле, за собственный счет», — считает Юлиан Гутман.
Ипотека для «вторички»
Хотя действие программы госсубсидирования ипотеки не распространялось на вторичный рынок, тут тоже идет процесс понижения ставок и оживления спроса на кредиты. «На вторичном рынке недвижимости длится оживление за счет реализации отложенного спроса и сниженных ипотечных ставок», — откоментировали ситуацию в пресс-службе Юникредитбанка. По ставкам ипотечные программы для вторичного жилища, обычно, различаются от программ для новостроек на 0,5–1,5 п. п. Малая ставка на покупку вторичного жилища составляет на данный момент 12,25% годовых, а в среднем по рынку — 12,5–13,5%, молвят риелторы.
При всем этом некие банки предоставляют партнерским риелторским компаниям преференции до 0,5–1 п. п. «Через их на вторичном рынке можно получить кредит под 11,75% годовых», — говорит Ольга Шихова. По данным Алексея Новикова, количество покупок квартир по ипотеке на данный момент подросло до 80% от общего числа сделок, тогда как в прошедшем году этот показатель не превосходил 50%. Вообщем, коллеги Алексея Новикова из остальных агентств именуют наименьшие числа: в «Метриум Групп» при помощи ипотеки совершается около половины приобретений вторичного жилища, в «Бон Тон» — около 60%.
Активизировать работу на рынке вторичного жилища в предстоящем планируют и банки. «Немаловажную роль для роста кредитного ранца опосля завершения госпрограммы субсидирования сыграет умение и готовность банка активно работать на вторичном рынке недвижимости», — отмечает Валерий Серегин. Он напомнил, что до пуска госпрограммы субсидирования объемы кредитования на вторичном рынке составляли около 2-ух третей от общих размеров ипотечного кредитования. «В 2017-м, опосля завершения госпрограммы субсидирования ставки, мы ожидаем возвращения к прежним пропорциям», — предсказывает эксперт.
По словам Миши Меня, на данный момент правительство РФ работает над другими методами поддержки спроса, а через него и строительного рынка. А именно, правительство решило поддержать масштабные проекты комплексной стройки. На их обеспечение инженерной и социальной инфраструктурой в последующем году будет выделено 20 миллиардов рублей. Это понизит нагрузку на ценообразование при реализации квартир и приведет к понижению стоимости квадратного метра в новостройках. Правда, как произнес глава Минстроя, выделенных средств пока хватит приблизительно на 25–30 проектов комплексного освоения территорий. Решение о том, в которой еще форме власти станут оказывать поддержку рынку жилища, будет принимать глава правительства.
Москвичи употребляют господдержку по полной
По данным управления Росреестра по Москве, количество зарегистрированных сделок по ипотеке в столице за 1-ые три квартала этого года составило наиболее 31,5 тыс., тогда как в январе–сентябре 2015-го — 23,6 тыс. 70–85% и поболее в общем объеме ипотечных кредитов, по экспертным оценкам, составляет толика ипотеки с гос поддержкой. По сопоставлению с 2015 годом этот показатель возрос на 5–7%, при этом большая часть сделок без госсубсидий приходится на апартаменты, для которых льготная ипотека недосягаема.
Малые ставки по ипотеке
Малые ставки в рамках программы господдержки находятся в спектре от 10,7 до 11,99% годовых. Например, Газпромбанк предоставляет кредиты по льготной ипотеке со ставкой от 11% годовых. Под таковой же процент дает ипотеку Промсвязьбанк. В Абсолют Банке ставки начинаются от 11,2% годовых, в Юникредитбанке — от 11,25%. В Сбербанке и розничных банках группы ВТБ (ВТБ24 и Банк Москвы) малая ставка равна 11,4% годовых. Условия практически везде идентичные: начальный взнос от 20%, наибольший срок кредита до 30 лет. Самая низкая ставка при таковых же критериях предлагается по програмкам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию — от 10,75% годовых.